На главнуюНапишите нам Карта сайта

 
 

 

 

 

 

Офис в Сочи:

ул. Советская, 40

Тел.: +7 928 2596438

Электронная почта: info@development-sochi.com

 

 

Рейтинг@Mail.ru   MyRealty

 

 

Проект одобрен банком

ВТБ24

 

Главная / Инвесторам / Предпроектная стадия

  Анализ рынка недвижимости

1. Исследование и анализ рынка недвижимости по заказу Инвестора с акцентом на район (регион) расположения его проекта. Исследования осуществляются по следующим основным направлениям. Общие тенденции:
- основные тенденции российского рынка недвижимости;
- основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития;
- основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы);
- основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов);
- состояние конкуренции на рынке;
- состояние финансирования проектов реконструкции и строительства;
- законодательная и юридическая базы для реализации риэлторских проектов;
- состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость.

2. Состояние сегментов рынка:
- рынок жилых помещений;
- рынок офисных помещений;
- рынок гостиниц;

- рынок объектов спортивного и культурно-развлекательного характера;
- рынок торговых площадей;
- рынок коттеджей.

3. Прогноз развития рынка:
- прогноз состояния спроса и предложения;
- прогноз движения цен;
- прогноз конкурентной среды.

4. Выводы:
- рекомендации по выбору сегмента для проекта;
- рекомендации по типу проекта в рамках сегмента;
- рекомендации по финансовой стратегии;
- рекомендации по маркетинговой стратегии.

Подбор объекта недвижимости

Поиск оптимального варианта (земля, дом под реконструкцию и т.д.) и работы по целевому подбору проектов проводятся следующим образом:
- определение потребностей Заказчика;
- подбор потенциальных проектов по формальным параметрам Заказчика;
- подробный анализ объекта, отобранного Заказчиком;
- организация и проведение практических мероприятий по приобретению Заказчиком прав на объект.

Выбор местоположения - один из ключевых моментов в развитии девелоперского проекта. Всем известно, что продать или сдать в аренду плохое здание в хорошем месте легче, чем хорошее здание в плохом месте. Известный афоризм американских девелоперов гласит: "Стоимость определяется тремя факторами местоположением, местоположением и, наконец, местоположением".

Выбор площадки должен учитывать массу факторов: оживленность места, расположение транспортных магистралей, общий имидж района, перспективы продажи или сдачи в аренду площадей, построенных на данном участке, назначение и качество застройки прилегающих участков, размеры, топографию, конфигурацию участка, существующие архитектурные ограничения, сложности подведения коммуникаций, зонирование, варианты использования, состояние грунтов, экология.

Для каждого конкретного проекта значимость тех или иных параметров местоположения может меняться. Чтобы прояснить важность каждого пункта, мы при выборе участка сможем ответить насколько важны для бизнеса, под который предназначено здание, следующие детали: близость к потребителю, клиенту или покупателю, к партнерам по бизнесу, к обслуживающему персоналу, к жилым районам, торговым точкам, предприятиям бытового обслуживания и общественного питания, транспортным магистралям, удобство сообщения с вокзалами и аэропортами, уровень жизни в районе, возможность расширения для компании-арендатора или покупателя.

Формирование стратегии проекта и профессиональной команды

1. По результатам проведенного анализа наша Управляющая компания поможет Инвестору правильно сформировать концепцию проекта, включающую следующие основные элементы:
- назначение объекта (для собственных нужд или коммерческих целей);
- функциональное использование объекта (жилье, офисы, торговые площади и т.д.);
- архитектурные требования к зданию;
- потребительские требования к зданию;
- инженерные требования к зданию;
- требования по внутренней планировке и отделке;
- инвестиционная концепция проекта;
- управленческая и строительная концепции проекта ("под ключ", "design-built", "управляющий генподрядчик-субподрядчики");
- юридические параметры проекта;
- полное техническое задание Владельцу;
- эскизное предложение (совместно с архитектором-консультантом).

2. Формирование профессиональной команды предполагает следующие элементы:
- проведение тендера среди проектировщиков;
- проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.;
- разработка пакета тендерной документации для строительства;
- предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров.
Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта, и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.

Инвестиционный анализ проекта

Ключевым элементом проекта с позиции Инвестора является его финансовый анализ, позволяющий в конечном итоге оценить эффективность осуществляемых инвестиций.
Инвестиционный анализ проектов проводится управляющей компанией следующим образом.

1. Разработка различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз:
- стоимости консультантов; стоимости проектирования; стоимости строительства; стоимости отделки;
- стоимости проектирования и строительства внешних коммуникаций: расходов на маркетинг; расходов на выкуп доли правительства; расходов на разрешения-согласования; налогов и таможенных пошлин; накладных расходов (аренда земли, коммунальные и пр.); непредвиденных расходов.

2. Разработка бизнес-плана, включая: финансовый анализ: юридический анализ; организационный анализ; временной анализ
- прогноз поступлений и расходов на период до 5 лет;
- оценку эффективности инвестиций; сопоставительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.);
- рекомендации по инвестиционной стратегии проекта.
- разработку оптимальных финансовых и налоговых схем реализации проекта;
- разработку типовой кредитной заявки и инвестиционного предложения (на русском и английском языках), отвечающих требованиям российских и иностранных кредитных учреждений;
- разработку юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме;
- разработку "lеgаl titlе" - юридического заключения по проекту;
- создание (в случае необходимости) новых юридических структур;
- подготовку всех необходимых контрактов, регулирующих взаимоотношения участников проекта.

Итогом этого этапа является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для ведения проектирования и строительства.

Оформление исходно-разрешительной документации

- распоряжение Главы Городской администрации по проекту;
- инвестиционный контракт;
- землеотвод (договор аренды земли);

- градостроительное заключение-задание;
- геоподоснова;
- технические условия присоединения;
- технический паспорт (ГУП «Крайтехинвентаризация»);
- техническое задание на проектирование;
- получение согласований и разрешений в: Городской администрации; Комитете архитектуры и градостроительства; Комитет охраны окружающей среды и природных ресурсов; Госсанэпиднадзор; УГКОиИП (охрана памятников); ОГПС-10 (отдел подземных сооружений); Управление ГО и ЧС; ГАИ; ОГПН (пожарники); Эксплуатационных службах инженерных коммуникаций (Сочиэнерго, МУП «Водоканал», ОАО « Сочиэлектросвязь», Сочигоргаз, Сочизеленхозстрой, Управление СКО по тех.и экол. надзору); Сочигорэкспертизе и т.д.